Trh s průmyslovými nemovitostmi je odvětví, ve kterém jsou na první pohled už karty dávno rozdané. Česko má uprostřed Evropy velmi dobré podmínky být významným regionálním logistickým a průmyslovým centrem, a proto přitahuje pozornost největších evropských hráčů. Přesto se do této silné konkurence ambiciózně dere mladá česká firma, která chce tuto disciplínu posunout o level výš. A zatím se jí to daří. Společnost Urbanity, patřící do investiční skupiny M. L. Moran, sbírá pod vedením zkušeného vizionáře Rolanda Hofmana za svůj průmyslový areál v Tachově jednu cenu za druhou a portfolio průmyslových parků dál rozšiřuje. Roland své manažerské schopnosti v M. L. Moran prokázal již v minulosti vedením firem Technistone nebo Thermoplast. Po studiích financí v Ostravě a londýnské University of Greenwich získal cenné zkušenosti z krizového managementu spoluprací na několika významných projektech se špičkami oboru Zdeňkem Šmejkalem a Václavem Novákem, dlouhodobě se ale specializuje právě na investice, správu a development komerčních nemovitostí.

Když se řekne průmyslový areál, člověk si představí nevzhledné budovy, špínu a hluk. A když se k tomu dodá brownfield, tak i spoustu odpadu, ekologické zátěže a dalších problémů. Je to tak?
Když se řekne brownfield, tak nejste daleko od pravdy. Často jde o dlouhodobě zanedbaná místa po průmyslu se znečištěním nebo s budovami v dezolátním stavu. Místa, kde narazíte na spoustu kostlivců ve skříni a kde vás čekají problémy spojené s rekultivací. Na druhou stranu jsou to areály, které se z historických důvodů nacházejí v atraktivních lokalitách, třeba přímo ve městech nebo v blízkosti existující dopravní infrastruktury. A v nepos-lední řadě jsou to zpravidla místa, která si lidé tradičně s nějakým průmyslem už spojují. To všechno jsou předpoklady pro to, že když do místa vstoupíte, můžete na něco navázat a místní lidé vás snáze přijmou. S pojmem průmyslový areál už je to složitější a rychle se situace mění. Tak, jak o něm my v Urbanity dnes přemýšlíme a jak ho realizujeme například v našem kampusu v Tachově nebo nejnověji v Bruntále, tak to rozhodně není místo s nevzhlednými budovami plnými špíny. Výrobní kampusy, které realizujeme, splňují vysoké standardy z pohledu udržitelnosti, uživatelského komfortu i okolní infrastruktury a služeb. Svým pojetím mají blíže k funkčním městským čtvrtím s potřebnou občanskou vybaveností.

Český trh s průmyslovými nemovitostmi je dnes už poměrně vyspělý a operuje na něm několik velkých hráčů. Co vás vedlo k rozhodnutí jít právě do tohoto podnikání?
Naopak, spatřil jsem obrovskou příležitost na trhu. Prostor pro vytvoření produktu, který nikdo nenabízel. Měl jsem svou vizi o vzhledu a fungování průmyslového areálu, která byla diametrálně odlišná od prakticky všech existujících průmyslových parků, takže jsem tím pádem konkurenci neřešil. Přitom bylo jasné, že klienti budou mít o produkt, zaměřený na komfort uživatele a na udržitelnost, rostoucí zájem.

Přesto, není tady už trochu těsno?
Dokud se budou stavět nevzhledné krabice kolem dálnic, prostoru pro průmyslové budovy anebo areály navržené architekty, budované v souladu s principy ESG a poskytující velmi komfortní a designové pracovní prostředí pro zaměstnance a další uživatele, je více než dost.

Urbanity se sebevědomě označuje za niche společnost v segmentu průmyslových nemovitostí. V čem jste tedy jiní?
Pokud vím, jsme jediní, kteří každý jeden svůj průmyslový kampus staví na základě architektonického návrhu od jiného architekta. Po Tachově takto originálně realizujeme Bruntál a připravujeme další lokality. Cílem není jen vytvořit jedinečné a rozpoznatelné průmyslové kampusy, ale také jim vdechnout specifickou atmosféru, která je pro dané místo charakteristická. Každá naše lokace má svého genia loci a my k místům přistupujeme citlivě. Zároveň se v našich projektech prolínají obdobné prvky, které tvoří rukopis Urbanity. Vyčníváme ve škále a kombinaci nabízených služeb a občanské vybavenosti dle potřeb konkrétního regionu, dále v práci s obnovitelnými zdroji energie. Plníme tím definici udržitelnosti. Naši jinakost potvrzuje řada cen a ocenění, které jsme v posledních měsících obdrželi za různé oblasti naší činnosti od Best of Realty za kvalitu výstavby, přes Estate Awards za ekologii, až po ESG Rating za udržitelnost.

V Tachově plánujete do areálu zařadit i školku a lékařskou ordinaci.
Lékaře, relax zóny nebo dětskou skupinu už dnes v Urbanity Campus Tachov máme. Připravujeme ještě rozšíření například o ubytování hotelového typu, kantýnu, fitness či veřejný lesopark a mateřskou školu. Odpovídá to jak požadavkům obyvatel města, se kterým úzce spolupracujeme, tak potřebám našich nájemců a jejich zaměstnanců. Ti nadto potřebují mít k dispozici také dostupné bydlení. I z toho důvodu připravujeme přímo v kampusu rezidenční výstavbu. 

Předpokládám, že také máte vlastní 5G síť, autonabíječky, vlastně je to takový průmyslový areál budoucnosti.
Ta budoucnost je teď. Navíc to, co zmiňujete, jsou spíš takové třešničky na dortu. To hlavní se odehrává pod kapotou a na střechách budov v rámci našeho kampusu. V Tachově máme nainstalovanou jednu z největších střešních solárních elektráren v Česku, která je napojená na obří bateriové úložiště. Vyrobená energie nám pokryje až čtyřicet procent roční spotřeby výrobního areálu včetně těch zmíněných autonabíječek. Kapacitu úložiště plánujeme v příštích letech navíc významně rozšířit. Sbíráme také data o větru a zvažujeme využití větrných elektráren, máme zpracovanou vodíkovou strategii. Při hospodaření s tepelnou energií naši klienti využívají odpadní teplo z výrobních technologií, které je napojené na rekuperační výměníky. Hospodaření s vodou je také na pokročilé úrovni, kdy jsou využity poldry, vsakovací průlehy či usilujeme také o pokrytí spotřeby pitné vody z vlastních vrtů. Pro řízení jednotlivých technologií je postupně rozšiřován systém chytrého energetického managementu založený na online optimalizaci energetických toků. A tak bych mohl ještě pěknou chvíli pokračovat.

Je to něco, co po vás klienti vyžadují nebo vytváříte vlastní koncept, kterým se chcete odlišit?
Do odvětví jsme vstupovali s jasnou vizí vytvoření výrobního kampusu s krásným designem, propracovaným architektonickým řešením, energetickou soběstačností a nadstandardním spektrem nabízených služeb. Máme zcela jinou pozici než logistické areály u dálnic. Stavíme nové čtvrti na brownfieldech ve městech, do popředí dáváme potřeby různých skupin lidí, vedeme dialog s městem, místní komunitou. Jsme v bezprostřední blízkosti kvalifikované pracovní síly, blízko lidem. A díky atraktivnímu pracovnímu prostředí se stáváme první volbou pro místní pracovníky, z čehož mohou těžit naši klienti. Jistě není náhoda, že Urbanity Campus Tachov je prvním nemovitostním projektem v ČR vůbec, který získal prestižní certifikaci BREEAM Communities, navíc s nejvyšším hodnocením v regionu CEE, kterou zpravidla získávají udržitelné části měst a veřejné prostory se smíšenou užitnou funkcí. 

Udržitelnost je dnes velké téma, skloňované ve všech pádech. Ale není to jen o zelených střechách a fotovoltaice.
Udržitelnost je pojem, který vnímám v širším kontextu vedení a rozvoje podnikání; zahrnuje ekonomické, environmentální i společenské aspekty. Nutnost chovat se v maximální možné míře šetrně k životnímu prostředí už je nevyhnutelná. Navíc není pravda, že udržitelnost je drahá. Neplatí to v dlouhodobé perspektivě. Navíc díky technologiím a kvalitní strategii lze dosáhnout rychlé návratnosti smysluplných investic.

Obnovitelné zdroje jsou ale pro průmyslové kampusy asi zásadním prvkem ESG.
Otevřeno řečeno, obnovitelné zdroje jsou dnes nejen pro průmysl must-have. Za pár let bez solární elektrárny nepůjde ani postavit nový dům. O zelenou certifikovanou elektřinu je už dnes velký zájem a skutečnost, že máme v Tachově vlastní velký obnovitelný zdroj, který dokáže pokrýt značnou část spotřeby, je pro naše nájemce další obrovská přidaná hodnota. Zároveň je to přirozená součást naší vize udržitelných výrobních kampusů a zapadá samozřejmě do cílů naší dlouhodobé ESG strategie.

Ale není to asi jen o tom environmentálním aspektu, že?
Důležitá je i ekonomická, sociální a etická dimenze. Naší prioritou není projekty rychle postavit a prodat. Soustředíme se na trvalou vizi, kterou ve všech lokalitách máme. Do regionálních měst doplňujeme chybějící občanskou vybavenost, jakou je např. předškolní vzdělání, hotel, lékaře, restaurace, retail či bydlení. Do utváření kampusů zapojujeme širokou veřejnost a mix služeb, které v daném regionu nabízíme, se odvíjí nejen od participace, ale i od velmi detailních socioekonomických a demografických studií a analýz, které si pro lokalitu vždy zpracováváme. Naše projekty současné ohodnocujeme unikátními certifikacemi, jakými je třeba zmíněný BREEAM Communities, kterou se ohodnocují celé funkční čtvrti měst, namísto jednotlivých budov. Zohledňujeme dopady na místní komunitu, což znamená například podporu lokálních dodavatelů a vytváření nových příležitostí propojující místní talent s globálními příležitostmi. Dbáme na etické standardy. Jsme transparentní v našem jednání, odpovědně řídíme dodavatelské řetězce a podporujeme vytváření přívětivých pracovních podmínek.

A jak se k udržitelným průmyslovým parkům stavějí firmy? Je o toto téma zájem?
Udržitelnost se často spojuje jen s aspektem ochrany přírody, ale jak už jsem zmiňoval, environmentální udržitelnost uchopená moderními technologiemi souvisí úzce s ekonomickou udržitelností, kvalitní občanská vybavenost a komfort mají zase velkou vazbu na udržitelnost lidských zdrojů a celkovou konkurenceschopnost daného místa v kontextu měnících se požadavků klientů i společnosti. Zájem o udržitelné průmyslové kampusy tedy roste, navíc ještě pod všeobecným tlakem a debatou spojenou s ESG. Pro mnoho firem je důležité nebo dokonce nezbytné, plnit požadavky na environmentální a společenskou odpovědnost pod tlakem jejich zákazníků, investorů a regulátorů. ESG se stává součástí pozitivní image.

ESG je stále poměrně nové téma. Je to jen o evropské taxonomii nebo vidíte změny i ve vnímání jedinců?
ESG je sice relativně nové téma, ale jeho význam rychle zesiluje. Není to jen o evropské taxonomii a regulačních požadavcích, vidíme i výrazné změny ve vnímání jednotlivců. Lidé na vlastní kůži vnímají změny klimatu, společenská odpovědnost je nyní nevyhnutelná. Proto se mnohem více zajímají o to, jak firmy ovlivňují životní prostředí, společnost a jak jsou řízeny. Firmy se dostávají pod tlak, aby integrovaly principy ESG do své strategie. Investoři, banky, společnosti stále častěji upřednostňují organizace, které své ESG strategie reálně praktikují, což potvrzuje, že nejde jen o formální požadavek, ale o hlubší změnu v myšlení a prioritách společnosti a jejich jedinců.
 
Školky, lékařská zařízení, co-living, to vše chcete mít ve svých kampusech. Zatím se skutečně jedná o niche market. Myslíte si, že to jednou bude standardem?
Vždy bude záležet na umístění průmyslového areálu a ochotě developerů takový standard nabízet. Je za tím nepředstavitelné množství práce a energie navíc, hnacím motorem musí být jak velká vize, tak smysl pro detail. Naše kampusy jsou ve své podstatě funkčními městskými čtvrtěmi, jsme v lokalitách důležitým investorem, zatraktivňujeme tím celou oblast, město i region. Navíc se tady stále bavíme o podstatně vyšší spokojenosti všech uživatelů kampusu a efektivnějším provozu. Takto to může být skutečně i v mnoha dalších regionech, ale i státech, záleží na vůli a záměru investorů. Pro Urbanity je výjimečnost základní charakteristikou.

Komfort pro uživatele vašich areálů a obecně estetické vnímání prostoru, zdá se, hrají ve vaší vizi velkou roli.
Estetika je pro nás klíčová, propojujeme funkčnost s vizuální harmonií, dostatkem přirozeného světla, zelení a ergonomií. Naše prostory podporují kreativitu, pohodu a propojení s firemní kulturou, čímž přispívají k vyšší spokojenosti zaměstnanců, jejich loajalitě a produktivitě. Posouváme atraktivitu pracovnímu prostředí na zcela novou úroveň. Díky tomu v našich kampusech pracují v podstatě výhradně místní obyvatelé. Z toho pak těží nejen naši klienti, ale i celá komunita.

Čerpáte někde inspiraci? V západní Evropě, ve Skandinávii?
Inspiraci vnímám všude kolem sebe, obzvláště během cest, ať už do přírody anebo do zahraničí. Ne proto, že bych tam nutně viděl něco, co bych chtěl zavést u nás, ale díky prostoru pozorovat a vnímat dění kolem sebe. K tomu, co mě zaujme, si dohledám relevantní informace a spojím si souvislosti. Vždy přemýšlím nad krokem číslo dva a tři. Budoucnost vytváříme v přítomnosti. 

Jak jste se vůbec k průmyslovému developmentu dostal?
Byl to přirozený posun od komerčních nemovitostí. Vždy mě zajímaly a bavily větší celky s přesahem. Navíc jsem zde jasně viděl obrovský prostor pro vytvoření produktu, který zatím nikdo nenabízel, byť bylo jasné, že o něj budou mít klienti zájem. Jinými slovy jsem identifikoval niku na trhu. Dáváme tím segmentu průmyslových nemovitostí nový směr, vnímám, že pozitivně inspirujeme také konkurenci.

Jak vidíte budoucnost průmyslu v Česku? Máme šanci být v technologické špičce Evropy? Máme zatím spíš nálepku montovny Evropy.
V Česku jsme bohužel v mnoha ohledech zaspali, není zde připravený dostatek atraktivních průmyslových zón pro zajímavé investice s přidanou hodnotou. Řada okolních zemí od bývalého východního Německa, přes Polsko je v mnoha ohledech lépe nachystaná. A to stejné se týká dopravní infrastruktury. Jsme zemí nevyužitých brownfieldů a nedotažených dálnic a pomalých železnic. Situace se lepší a není samozřejmě všem dnům konec, ale je potřeba usilovně pracovat na tom, abychom se nestali skanzenem a všechen moderní průmysl se nepřesunul jinam. My v Urbanity na tom denně pracujeme.

Díky svému předchozímu působení máte možnost srovnání i se zahraničím. Má Česko reálnou šanci být v něčem v evropském kontextu lídrem? Nebo trend-setterem?
Trend-setting hodně souvisí s mind-settingem. Talentovaní vizionáři a leadeři existují v každém státě, Česko nevyjímaje. Záleží na podmínkách a fungování trhu, zda jim nastavování nových trendů umožní, nebo naopak znemožní. Náš segment podnikání je stále pokřiven „devadesátkovými“ praktikami, ale situace se zlepšuje, a to i díky našemu pozitivnímu příkladu. 

Jaké jsou vaše nejbližší plány? Zmiňoval jste už nový areál v Bruntále. 
V květnu jsme získali stavební rozhodnutí na rekonstrukci a dostavbu průmyslového areálu v Bruntále. Mezi výpadovkami na Opavu a Krnov vznikne kampus s novými budovami a komplexní infrastrukturou včetně napojení na okolní komunikace. Stávající budovy stejně jako v Tachově doplníme ještě o další čtyři výrobní haly. Plochu budou mít od 3 500 do 10 000 m² a místo pro podnikání v nich najdou regionální firmy. Čtvrtá budova ale bude výjimečná, jednak svou velikostí, protože bude mít rozlohu 35 000 m², ale zároveň dosáhne čisté výšky dvaceti metrů, což umožní umístění automatizovaného a robotizovaného provozu, případně využití haly do patra. Tato superhala bude ideální pro velkého průmyslového výrobce, který by se chtěl usadit v regionu blízko hranic s Polskem.

A nějaké vzdálenější plány?
V nejbližších letech nás čeká hodně práce jak v Tachově, který se rychle rozrůstá, pokud jde o počet stavebních objektů i další infrastrukturu, tak v Bruntále, kde jsme právě obdrželi stavební rozhodnutí. Tím ale teprve začínáme. Aktuálně dokončujeme dvě nové akvizice a další máme rozjednané. Nechte se překvapit. 

https://www.adresa.cz/clanky/roland-hofman-zivot-do-prumyslu-kampusy-do-mest