Praha, 1. června 2023 – Nemovitostní skupina Urbanity se dlouhodobě věnuje budování průmyslových kampusů nové generace. Projekty, jimiž se Urbanity zabývá a jejichž rozvoj připravuje nebo již realizuje, nám v rozhovoru představil Roland Hofman, CEO a spoluzakladatel této skupiny.

 
Na Tachovsku Urbanity aktuálně rozvíjí projekt průmyslového parku. V jaké fázi je nyní?
 
Naším cílem je vytvořit průmyslový park nové generace. Vytváříme kampusy blízko k lidem, kde je hlavním využitím výroba, ale velmi důležitými jsou zde doprovodné služby, které zvyšují samotný komfort uživatelů, zaměstnanců kampusu. To zahrnuje možnost umístit dítě do školky, nabídku kvalitního stravování, minimarketu, lékaře, fitness, potažmo ubytovacích kapacit apod. Chceme vytvářet udržitelná místa, kam zaměstnanec přijede nejlépe MHD, na kole či pěšky a je schopen zde kvalitně strávit navíc třeba i hodinu před pracovní dobou, nebo také po ní. Takže se snažíme o to, aby zaměstnanec nemusel jezdit autem do vzdáleného areálu mimo město, někam mezi pole, bez zázemí.
 
Takže to není klasický průmyslový areál, má poněkud odlišnou koncepci…
 
Přesně tak, kampus je sice zaměřený na výrobní firmy, ale primárně se orientuje na kvalitu pracovního prostředí a na služby pro zaměstnance. Na rozdíl od tradičních průmyslových či logistických center fungují naše kampusy na úplné jiném principu. Jako naše dlouhodobé a konečné zákazníky vnímáme zaměstnance, kteří v kampusu pracují a tráví zde podstatnou část svého života.
 
Ve výstavbě nemáte jen areál v Tachově, ale máte rozpracované i jiné projekty. Jaké?
 
Obdobné projekty máme v Bruntále a v Žirovnici. Všechno to jsou brownfieldy, v rámci kterých revitalizujeme stávající budovy a které navíc doplňujeme o novou výstavbu. Dalším společným prvkem našich kampusů je fakt, že jde o městské nebo příměstské areály. To svým způsobem určuje jejich využití, protože pro svou blízkost k lidem jsou vhodnější pro výrobní firmy než pro logistické provozy, které zaměstnávají podstatně menší počet pracovníků.
 
Vraťme se k projektu areálu Urbanity Campus Tachov. K čemu původně sloužil?
 
Historie fungování sahá do roku 1967, kdy zde vznikl výrobní areál národního podniku Plastimat. V té době to bylo něco jako výkladní skříň socialistického průmyslu. Podnik vyráběl nejrůznější plastové produkty pro potřeby všedního života, měl vlastní vývoj i design celé řady výrobků s vysokou estetickou úrovní. Pak přišla privatizace a následoval postupný úpadek této výrobní lokality. Když jsme areál koupili, byl extrémně podinvestovaný, energeticky velmi neefektivní a z části opuštěný.
 
Takže jste stáli před rozhodnutím, jak dál?
 
Nebyl to takový ten typický zcela opuštěný brownfield, stále zde v omezené míře působily výrobní provozy s 50ti letou historií zaměstnávající stovky lokálních zaměstnanců. Naší jasnou strategií od počátku bylo revitalizovat stávající objekty s cílem zachování lokální identity, místní výroby a zaměstnanosti, a to i přesto že by se řada jiných developerů snažila z brownfieldu udělat greenfield, protože je to následně jednodušší, výstavba je rychlejší, levnější a méně riziková. My jsme se rozhodli pro kompletní revitalizaci budov včetně navazující kampusové infrastruktury za plného provozu.
 
To muselo být asi náročné…
 
Kompletně jsme rekonstruovali střechy, světlíky, zateplovali fasády, měnili okna, instalovali LED osvětlení, měnili jsme rozvody, instalovali nové zdroje na vytápění s rekuperací, přidávali jsme smart systémy a modernizovali jsme zázemí pro zaměstnance. To vše za situace bez přerušení provozu precizní výroby náchylné na prach, vlhkost či teplotní změny. Byla to opravdu obrovská výzva.
 
Takže původní budovy zbyly tři?
 
Ano, jsou to budovy ve středu kampusu, dnes pod názvem Alfa, Beta a Multifunkce. Přestože byly kolaudovány v roce 1969, podařilo se nám v loňském roce dokončit komplexní revitalizaci obou původních výrobních budov s jejich následnou rekolaudací. Jejich energetické štítky jsou na úrovni A, takže mimořádně úsporné. Hodnocení je někde kolem 10–15 bodů, což je velmi dobré. Kdyby v budovách nebyl výrobní provoz, ale byla zde umístěna např. jen logistika, která není tolik energeticky náročná, hodnocení by bylo snadnější, a dalo by se říci, že by se objekty blížily svou energetickou náročností k pasivním domům.
 
Na vizualizaci jsou vidět další budovy.
 
Jedná se mimo jiné o další čtyři výrobní budovy, z nichž jako první z nich jsme kolaudovali v loňském roce budovu Gama. Pro další z nich – Deltu, Etu a Sigmu – očekáváme vydání stavebního povolení v nejbližší době. Pro novou výstavbu využíváme stavebních proluk, které výrobní kampus skýtá, takže v rámci nich doplňujeme stávající budovy a nezastavujeme tak zbytečně úrodnou půdu.
 
To znamená, že vytváříte novou, modernější podobu areálu?
 
Ano, areál samozřejmě bude modernější, udržitelnější, splňující podmínky průmyslu 4.0, ale k otázce, jak moc bude nový, mám takovou perličku. Poté, co naši urbanisté navrhli nový stavební plán areálu, jsme v archivu narazili na původní plánek areálu. A v podstatě jsme zjistili, že jsme to nakreslili velmi podobně, jak to bylo v původním návrhu z roku 1953. Svědčí to o tom, že výrobní areál je velmi dobře založený a jeho další rozvoj byl dobře promyšlený již od samého počátku. My vlastně pouze navazujeme na jeho historii a pokračujeme v jeho příběhu.
 
Nestavíte spekulativně, tak jaká je obsazenost?
 
Vše, co dnes máme k dispozici, tak je ze 100 % dlouhodobě pronajato. Co se týká dalších plánovaných budov, jsme v kontaktu s několika potenciálními zájemci, pro něž budeme výstavbu realizovat tak říkaje na míru. Tím, že se soustředíme výhradně na výrobní firmy, uzavíráme kontrakty deseti- i víceleté, což nám umožňuje maximálně přizpůsobit budovu a prostory klientovi dle jeho požadavků.
 
Za tento projekt jste získali několik ocenění, můžete je zmínit?
 
Za největší úspěch považujeme získání prestižního mezinárodního ocenění BREEAM Communities, a to jako první projekt v České republice. Zároveň jako první městská čtvrť ve světě s převažující výrobní funkcí. Tato certifikace je určená pro větší udržitelné části měst a veřejné prostory, v jejichž rámci se nachází více různorodých objektů. Získání certifikace stvrzuje, že projekt vytváří udržitelný ekosystém s jednoznačně prospěšným vlivem na komunitu i okolí. Pozitivně a ohleduplně přispívá k urbanistickému, ekonomickému a společenskému rozvoji celé lokality a rozšiřuje zdejší občanskou vybavenost a dopravní i technickou infrastrukturu.
 
Získat certifikaci BREEAM Communities v segmentu výrobních areálů musí být dost náročné…
 
Určitě, protože se posuzuje mnohem více kritérií a navíc v daleko širších souvislostech. Takže je to oproti ostatním certifikacím časově a pochopitelně i finančně náročnější. Ale podtrhuje to to, co se snažíme vytvářet – nový produkt – průmyslový park nové generace. Je to zaměřeno na komunitu, udržitelnost, tj. obecně na udržitelnou budoucnost a prosperitu s tím spojenou. V rámci BREEAM Communities je třeba projekt daleko více komunikovat. Ať se sousedy, občany, úřady, institucemi nebo s politickou reprezentací. Takže je kladen velký důraz na to, aby měli všichni zúčastnění možnost projekt připomínkovat a být součástí rozhodovacího procesu.
 
Jak to konkrétně probíhá?
 
Prezentovali jsme projekt v dotčených obcích a osadách, na veřejných projednáních, ve střední technické škole, kterou podporujeme, samozřejmě na radách a zastupitelstvech a na různých sdruženích a organizacích, dále plánujeme prezentaci o aktuálním vývoji projektu v domově důchodců či pro širokou veřejnost. Naším cílem je, aby bylo s rozvojem lokality seznámeno co nejvíce občanů, zároveň i široké věkové spektrum od mladých studentů až po seniory. Je to časově náročné, ale na druhou stranu je náš záměr v zásadě trvalý, takže se v  dlouhodobém horizontu vyplácí. Sami to vidíme na vztazích s místní komunitou, která nás vnímá úplně jinak a v mnohém nás dává ostatním za pozitivní vzor, což není v regionu na investora z Prahy vůbec špatný výsledek.
 
Co dnes ožehavé téma energie?
 
Co se týká energetické soběstačnosti, zahájili jsme v loňském roce, který byl pro nás přelomový, výstavbu největší střešní solární elektrárny o celkovém výkonu přes 5 GWh, což doplňuje charakteristiku udržitelnosti našeho areálu. Společně s tím vytváříme v rámci České republiky unikátní decentralizovaný komunitní energoblok, kdy střešní elektrárnu doplňujeme o 1,4 MW bateriové úložiště a o dobíjecí stanice pro elektromobily. Ve všech provozech postupně také instalujeme tepelná čerpadla na ohřev TUV a vytápění.
 
A jak je to s vodou?
 
Té se velice významně věnujeme v celém spektru. Co se týká například pitné vody, získali jsme stavební povolení na vlastní vrty a jsme připraveni zajišťovat zásobování pitnou vodou z 80–100 % z vlastních zdrojů. Přesné číslo bude záviset na skutečné vydatnosti vrtů a konečné podobě kampusu. Hospodaříme také s dešťovou vodou, zrealizovali jsme retenční nádrže, průlehy a poldry pro postupné vsakování vody zpátky do místní krajiny. Dokončili jsme projekt na hospodaření s šedou vodou. Takže z tohoto pohledu si myslím, že realizujeme celou řadu aplikací prospěšných pro přírodu i pro uživatele areálu a jeho udržitelnost.
 
Cílem je tedy co největší míra soběstačnosti?
 
V kampusu aktuálně probíhá dlouhodobé měření intenzity, směru a typu větru pro vhodně zvolenou instalaci připravované větrné elektrárny v podobě vertikálních turbín, čímž bychom získali další zdroj OZE. Zpracovanou máme také střednědobou vodíkovou strategii, které bychom se chtěli intenzivně věnovat v horizontu 3 let. Samozřejmě v případě energeticky náročných výrobních provozů je dosažení úplné soběstačnosti složité. V Urbanity však máme rádi pořádné výzvy.
 
Součástí kampusu budou i ubytovací kapacity. O co se konkrétně jedná?
 
Je to další z široké palety služeb, které zvyšují komfort lidí, kteří kampus využívají, ale zároveň jsou určeny pro širokou veřejnost. V areálu se nachází původní zhruba 50 let stará administrativní budova, kterou aktuálně přestavujeme na multifunkční dům. Ten by měl přibližně ze 60 % sloužit jako ubytování hotelového typu. Ve zbylé části budou služby typu gastro provozu, ordinace závodního a zubního lékaře, vymezené části pro dětskou skupinu, fitness, společenské komunitní místnosti, kavárny, minimarketu a řady dalších podpůrných služeb. Výhodou této budovy je, že je umístěná před vstupem do kampusu, takže je volně přístupná širší komunitě.
 
Jaké zde máte další plány?
 
Připravujeme zde také rezidenční výstavbu – viladomy se startovacími byty – a plnohodnotnou mateřskou školku pro 48 dětí. To opět představuje posílení městské sociální infrastruktury, což město pochopitelně vítá. Reagujeme na celorepublikový problém, kdy nejsou dostupné byty, ani kapacity v mateřinkách. Konkrétně v Tachově nebylo k 1. září loňského roku umístěno přes 60 dětí. Opět je dané koncipováno jako služba nejen pro lokální zaměstnance, ale především pro celou komunitu. Našimi záměry naplňujeme principy konceptu města krátkých vzdáleností, ať již svoji vlastní nabídkou služeb a funkcí přímo v kampusu, tak 15minutovou dostupností pěšky či na kole s celým městem a komunitou. Klienti, zaměstnavatelé, silně vnímají potřebu být tam, kde jsou lidé, a neočekávat že lidé k nim náročně docestují, což má nezanedbatelný pozitivní dopad na snižování uhlíkových emisí ve městě a jeho okolí, prašnosti a hlučnosti z osobní doprav a tím pádem na ohleduplnou kvalitu života.
 
Arnošt Wagner
Foto: archiv