Nemovitostní skupina Urbanity se zaměřuje na budování moderních výrobních kampusů. O projektu v Tachově jsme psali letos na jaře.  Nyní společnost připravuje další projekt v opačné části republiky  – v Bruntále. Přiblížil nám jej Roland Hofman, CEO a spoluzakladatel skupiny Urbanity. 

Stavíte průmyslové kampusy, ale vaše společnost není klasický developer…
Při založení skupiny Urbanity jsme si dali za jeden z hlav-ních cílů, že se pokusíme posunout průmyslovou výstavbu vpřed, aby byla veřejností opět žádaná a  chtěná. Například velmi dlouho a často jsme slýchali námitky a nevoli, že u nás vznikají samé šedé krabice zabírající ornou půdu, které postrádají architektonické řešení. Lidem se takovéto neosobní pojetí nelíbí a nám ostatně také ne. Řekli jsme si, že bychom měli do průmyslové výstavby navrátit architekturu a design a dát do popředí komfort jejich uživatelů. 

Byl to jediný impulz?
V Urbanity jsme si vytvořili seznam, co se nám na průmyslové výstavbě nelíbí: žádná architektura, mnohdy nekomfortní pracovní prostředí, nedostatečné služby pro lidi, nešetrné zacházení s  přírodou, zástavba zatěžující lokální dopravní a sociální infrastrukturu, do vznikajících lokalit musí být hromadně naváženi pracovníci ze vzdálených oblastí, a na to navazující sociální napětí. Otázkou zůstávaly skutečné a dlouhodobé dopady průmyslového developmentu na lidi, na prostředí. My jsme si řekli, že budeme první, kdo s tím něco udělá. Že vytvoříme kampusy, které budou integrální součástí města, jež příjemně žije.

Co to pro danou lokalitu může znamenat?
Vytváříme výrobní kampusy, které nezatěžují městskou infrastrukturu, ale naopak ji doplňují nebo dále rozvíjejí. Znamená to, že nevzniká jen výrobní funkce bez návazností, ale naopak vytváříme i další související služby poskytované nejen lokálním zaměstnancům, ale celé komunitě. Příkladem je mateřská škola nebo kvalitní pro-stor pro stravování, kavárna, ubytování hotelového typu, závodní lékař, sportovní a komunitní zázemí a další.

Co v této souvislosti považujete za důležité?
Především to, že se chceme zaměřit na revitalizaci městských brownfieldů, jednak aby nedocházelo k  zabírá-ní orné půdy, ale také aby lidé z  regionů neodcházeli do větších sídelních měst jen proto, že v místě nemají adekvátní uplatnění. Chceme vrátit atraktivní pracovní možnosti zpět do regionů, propojit globální příležitosti s lokálním talentem a tím pozitivně ovlivnit rozvoj měst a regionů.

To zároveň musí vyvolávat další pozitivní faktory.
Ovlivňuje to i fakt, že naše kampusy jsou přímo ve městě a lidé nemusejí jezdit za prací nikam daleko. To koresponduje s tím, že pracovní příležitost mají skoro za domem, což má dopad i na dopravu – nedochází ke zbytečné dopravní zátěži. Lidé se mohou do našich kampusů dostat pěšky nebo na kole, popř. MHD. Díky dalším nabízeným službám jsou lidé schopni uspokojit více svých potřeb najednou na jednom místě. To je určitě další benefit s přesahem.

V současné době připravujete revitalizaci  průmyslového areálu v Bruntále, který je 300 m od autobusového a vlakového nádraží. Má tedy skvělou dostupnost, není to nikde v polích. Areál se stane součástí města. Můžete prozradit něco konkrétnějšího?
Určitě dostupnost a  blízkost k lidem hraje velkou roli, zejména ve výrobních firmách, ve kterých máte větší počet zaměstnanců. Naopak automobilová přeprava zaměstnanců na vzdálená pracoviště zanechává výraznější uhlíkovou stopu než samotná nákladní doprava spojená s výrobní činností či zásobováním a distribucí. S tím souvisí prašnost, hluk i  bezpečnost. To jsou určitě další faktory z pohledu udržitelnosti.

Tachov má unikátní certifikaci. Jak to bude v Bruntále?
Výrobní kampus v Bruntále chceme mít samozřejmě také ohodnocený komplexní certifikací. Chceme se ucházet o BREEAM Communities. V  tomto případě není předmětem certifikace opět pouze samostatná budova, ale posuzována je celá lokalita a dopady celého projektu na region. Nejdeme standardní cestou, kdy bychom certifikovali jednotlivé budovy samostatně klasickou formou BREEAM, ale skutečně se zaměřujeme na širší vztahy. Tento přístup je mnohem komplexnější a složitější z pohledu celkového fungování.

Můžete v krátkosti přiblížit celý areál?
Součástí kampusu budou čtyři průmyslové budovy. Nejmenší z nich má plochu 3 500 m²; ta je cílená spíše pro regionální výrobní firmu. Další dvě jsou zhruba o 5 000 a  10 000 m². Čtvrtá je výjimečná, jednak jsou velikostí, protože má rozlohu 35 000 m², ale zároveň čistou výšku 20 m, která umožnuje umístění automatizovaného a robotizovaného provozu.

Už v Tachově byl nastaven princip, že areál byl  revitalizován prakticky za chodu. Bude to tak i zde?
V  Bruntále to bude pro nás jednodušší, protože se zde nenachází velký počet budov určených ke komplexní revitalizaci. Na stávající provozy bude mít největší vliv revitalizace kampusové infrastruktury zahrnující nové přípojky sítí a nové rozvodny, která bude probíhat taktéž za plného provozu.

Ve starších areálech bývá problém s vysokou energetickou náročností. Jak to plánujete řešit?
Všechny naše budovy jsou klasifikovány jako mimořádně úsporné. V přístupu k energetice využíváme poměrně robustního know-how našeho interního energetického týmu. Určitě budeme maximalizovat zapojení lokálních obnovitelných zdrojů. Všechny střechy budou pochopitelně osazeny solárními panely. Ze zkušeností z Tachova víme, že bychom mohli pokrýt zhruba 40–50 % spotřeby výrobních klientů. Výhodu bruntálského projektu je, že podobně jako v Tachově máme téměř za plotem rozvodnu ČEZ Distribuce, takže z pohledu kapacit nejsme nijak zásadně omezeni.

Jak budete řešit další důležité položky?
Využijeme místních zdrojů pitné vody prostřednictvím vlastních vrtů, tím dokážeme být stoprocentně soběstační. Případné využití tepelných čerpadel bude záviset na typu výroby. V Tachově se nám totiž velmi dobře osvědčilo využití emisního tepla z výrobního procesu, kterým dokážeme pokrýt 100 % spotřeby teplé vody a až 80 % spotřeby tepla pro vytápění budov. Intenzivně budeme pracovat také s pestrými prvky modrozelené infrastruktury.

Spolupracujete na projektu s bruntálskou radnicí?
Ano. Příkladem je spolupráce na novém dopravním řešení příjezdové cesty. Více než 50 let vcelku nešťastně vede stávající příjezdová cesta skrz vilovou čtvrť. S  městem jsme podepsali smlouvu o  spolupráci, která říká, že vybudujeme nový příjezd, čímž dojde ke zklidnění rezidenční části. Nové dopravní řešení navíc lépe naváže na vznikající městský obchvat Bruntálu, který je plně v gesci vedení města. Vedení města na obchvatu intenzivně pracuje řadu let, dnes již mají stavební povolení a v příštím roce by měli zahájit realizaci. V rámci nového dopravního řešení kampusu postavíme novou zastávku MHD, která bude přímo při vjezdu do kampusu. Tím se ještě více zlepší již tak velmi dobrá dostup-nost areálu. Obecně bych řekl, že spolupráce s městem je velmi konstruktivní a efektivní. Podařilo se nám identifikovat problémy a společně najít jejich řešení, což je velmi důležité.

Celý areál zůstává ve vašem vlastnictví?
Přesně tak. Jsme nejen developer, ale současně investor, správce a pronajímatel. Náš investiční horizont je ani ne snad dlouhodobý jako spíše trvalý. Což se propisuje právě do našeho přístupu. Můžeme si dovolit se na investice dívat trochu z  jiné perspektivy, než kdybychom věděli, že naše projekty někomu prodáme – ať už za rok, nebo za pět let. Zároveň tím, že naše projekty chceme držet trvale, víme, že s lidmi a komunitami chceme a budeme žít v symbióze další desítky let. To je velký závazek.

Poslední otázka zní, jaký je časový horizont  dokončení?
Nyní jsme ve fázi, kdy jsme obdrželi všechna potřebná stanoviska, a předpokládáme, že do konce letošního roku bychom měli získat pravomocné povolení na celou lokalitu. Příští rok plánujeme zahájit výstavbu a budeme schopni budovy dodat za 6–12 měsíců. Dokončení pro-jektu plánujeme za 3 roky. Jednotlivé budovy budeme stavět konkrétnímu klientovi na míru, aby co nejlépe vyhovovala jeho potřebám. Nájemní smlouvy podepisujeme na 10–15 let a i díky tomu jsme schopni klientům například mnohem lépe uzpůsobit energetické řešení.